জমি কেনার আগে কিছু জরুরি বিষয় আছে। সেসব বিষয়ে অব্যশই সতর্ক থাকতে হবে। আপনার সঞ্চয় করা ১০-১৫ বছরের টাকা দিয়ে জমি কিনলেন। অতঃপর জানতে পারলে সে জমি পরিপূর্ণ আপনার না কিংবা আপনাকে সঠিক দলিল দেওয়া হয় নি। বিষয়টি তখন অত্যন্ত দুঃখজনক। আর বর্তমানে আপনার ইনভেস্ট হিসেবে জমি কিনে রাখা একটি ভালো দিক হিসেবে বিবেচিত হয়। কেননা জমির দাম কখনো কমে না।
আমাদের মধ্যে অনেক জানতে পারি যে আমাদের দাদা কিংবা নানারা তাদের সময়ে খুবই অল্প কিছুর বিনিময়ে তাদের জমি দিয়ে দিতেন। কখনো ১ বেলা ভাতের জন্য কিংবা কখনো অল্প কিছু টাকার জন্য যা বর্তমান সময়ের সাথে তুলনা করলে মূল্যহীন হয়ে পরে। আর আমরা একটি বিষয় বুজতে পারি যে বর্তমান সময়ের থেকে পরবর্তী সময়ে এটির দাম বাড়বে। যা মূল্যস্ফীতির দিকে তাকালেই বুজতে পারি। তাই আমাদের উচিত হবে জমি কেনার আগে অব্যশই সমস্ত কিছু সতর্কতার সাথে জেনে নেওয়া।
খতিয়ান ও দাগের তথ্য অনুসন্ধান করার সহজ নিয়ম | খতিয়ান অনুসন্ধান
জমি কেনার আগে যেসব বিষয় লক্ষ্য রাখতে হবে
- স্বশরীরে যেয়ে জমিন দেখা হবে আপনার প্রথম কাজ। এতে করে আপনি বুজতে পারবেন জমি আসলে কেমন, এটি কি ভালো না কোনো পুকুর, বিল কিংবা ডোবার মধ্যে আছে।
- জমির মালিক থেকে তার প্রমাণস্বরূপ দলিল ও অন্যান্য কাগজের ফটোকপি নিতে হবে। যেমন- দলিল, ওয়ারিশ সনদ(যদি প্রয়োজন পরে), সিএস, এসএ, আরএস, খাজনার দাখিলা, মিউটেশন পর্চা ইত্যাদি বিষয়ের ফটোকপি চেয়ে নিতে হবে। সংগৃহীত কাগজপত্র নিয়েসরাসরি তহসিল বা ভূমি অফিসে যেতে হবে। তহসিল অফিসে কর্মরত কাউকে কাগজপত্রগুলো যাচাইয়ের জন্য সহায়তা করতে বলতে পারেন। কোন জমির প্রকৃত অবস্থা সম্পর্কে সঠিক তথ্য কেবলমাত্র তহসিল অফিস থেকেই পেতে পারেন। অর্থাৎ খাজনার রশিদটি সঠিক কি না, প্রস্তাবিত দাগ খতিয়ানের জমির প্রকৃত মালিক কে, জমিতে কোন সরকারি স্বার্থ (খাস, ভিপি, পরিত্যাক্ত, অধিগ্রহণ বাএ্যাকুইজিশনকৃত, কোর্ট অব ওয়ার্ডস, ওয়াকফ ইত্যাদি) জড়িত কি না ইত্যাদি বিষয়ে তহসিল অফিসই আপনাকে প্রকৃত তথ্য দিতে পারে।
- যে জমিটি কিনবেন তা বিক্রেতার নাম অব্যশই মিউটেশন করা থাকতে হবে। এসি(ল্যান্ড) অফিস থেকে বিক্রেতার মিউটেশন কাগজপত্র সঠিক কিনা যাচাই করে নিতে হবে।
- এরপর যদি আপনি মনে করেন আপনি জমিটি কিনবেন তাহলে আপনার নাম ঠিকানা জমির দাগ খতিয়ান উল্লেখ করে সাইনবোর্ড দিন। এতে করে কোনো সম্যসায় পড়লে আপনি আইনগত সুবিধা পাবেন। এছাড়া যদি এই জমির কোনো ওয়ারিশ থাকে তা প্রকাশ পাবে। তা আপনাকে জটিল সমস্যা থেকে মুক্তি দিবে।
- টাকা পয়সা লেনদেনের ক্ষেত্রে রশিদ নেয়ার এবং সাক্ষী রাখার চেষ্টা করবেন। যতটা সম্ভব চেক বা ব্যাংকের মাধ্যমে টাকা-পয়সা লেনদেন করবেন।
- ওই জমির ব্যাপারে মালিক বা এলাকাসীর কারো কাছে থেকে জেনে নিতে পারেন। যে তার ওয়ারিশ আছে কিনা কিংবা ক্রয় সূত্রে সত্যিকার অর্থেই তিনি মালিক কিনা?
- জমি কেনার আগে সরাসরি মালিকের সাথে আলোচনা করা উচিত। কোনো ভায়া মিডিয়ার মাধ্যমে জমি ক্রয়-বিক্রয়ের আলোচনা না করে ভালো। এতে করে প্রতারণার শিকার হতে রক্ষা হতে পারেন।
জমি কেনার পরে করণীয়
- জমি কেনার সময় জমি মেপে বুজে নিন। প্রয়োজনে ২/১ জন প্রতিবেশী সাক্ষী স্বরূপ রাখতে পারেন
- জমি কেনার পরে জমি দেখা শুনা করুন। এমন যেন না হয় যে কিনার পরে আর কোনো খোঁজ খবর রাখলেন না। এতে করে সমস্যায় পড়তে পারেন আপনি সম্ভব না হলেও পরিবারকে বলুন।
- মালিকের সাইনবোর্ড লাগাবেন।
- যত তাড়াতাড়ি সম্ভব জমি ব্যবহার করুন। হয়তো বাড়ি করুন নয়তো স্থাপনা বা গ্রামে হলে ছোট জাতের গাছ লাগাতে পারেন।
- অব্যশই একটি কাজ করতে হবে তা হলো সীমানার প্রাচীর দিতে হবে হয়তো পাকা করে বা কাঁচা করে.
- আশেপাশে থাকা মানুষের সাথে সম্পর্ক ভালো রাখুন।
সর্বোপরি বলা যায় জমি কেনার আগে অব্যশই ভালো করে দেখে শুনে কিনুন। একবার ভুল হয়ে গেলে অনেক সম্যসার সম্মুক্ষিন হতে হয়। তাই যতটা সম্ভব সমস্ত কিছু দেখে শুনে বুজে কিনুন। যদি এমন হয় যে আপনি কিছুটা কম বুজেন সে ক্ষেত্রে আপনার বিশস্ত কাউকে দায়িত্ব দিতে পারেন। যিনি আপনাকে সমস্ত কাজে সাহায্য করবেন। তাড়াহুড়ো করবেন না। সময় নিন। এটি আপনাকে সাহায্য করবে ভালো ফলাফলের। আসে পাশের মানুষের থেকে ভালো করে জেনে নিতে পারেন। জমির কাগজপত্রের ব্যাপারে সতর্ক থাকুন। কোন বিষয়ে সমস্যা হলে প্রথমে স্থানীয়ভাবে সেটা সমাধানের চেষ্টা করতে হবে। সমাধান না হলে নিকটস্থ থানায় জিডি করতে হবে এবং প্রয়োজনীয় আইনগত ব্যবস্থা নিতে পারেন।